Mieterhöhung nach Modernisierung: Was gilt?

Modernisierungen in vermieteten Immobilien – sei es ein Haus oder eine Wohnung – können für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Vorteil sein. Sie steigern den Wohnkomfort und die Energieeffizienz, was langfristig zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt. Jedoch ist es wichtig zu verstehen, dass, wenn ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, dies auch finanzielle Auswirkungen für die Mieter in Form einer Mieterhöhung haben kann. Um diese Auswirkungen gerecht zu gestalten, gibt es im Mietrecht spezifische Regeln und Vorgaben, die sowohl Mieter als auch Vermieter beachten müssen.

In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit den grundlegenden Aspekten von Modernisierungen in Mietobjekten. Wir klären, was genau unter einer Modernisierung zu verstehen ist, welche Maßnahmen dazu zählen und welche nicht. Zudem betrachten wir die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter.

Was gilt als Modernisierung?

Nicht jeder Umbau ist eine Modernisierung – jedenfalls nicht laut Mietrecht. Notwendige Reparaturen (Instandhaltung) zählen beispielsweise nicht dazu. Diese müssen komplett vom Vermieter gezahlt werden. Eine Umlage der Reparaturkosten (z. B. bei einer defekten, ohenhin störungsanfälligen Heizung) ist also nicht zulässig.

Als Modernisierung gelten hingegen Maßnahmen, die nachhaltig Primär- oder Endenergie einsparen, den Gebrauchswert sowie die Wohnqualität nachhaltig erhöhen. Exakt definiert sind Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen:

• Einbau neuer Fenster zwecks energetischer Sanierung
• Einbau von Wasserzählern
• Balkonanbau
• Installation einer Solaranlage (Photovolatik, Solarthermie)
• Austausch der gesamten Heizung
• Schallisolierung durch moderne Fenster und Türen
• Installation von Rauchmeldern
• Einbau eines Aufzugs

Mietpreiserhöhung 2024 – diese Umlagen sind zulässig

Maximale Mieterhöhung nach Einbau einer neuen Heizungsanlage: Die monatliche Miete darf um maximal 0,50 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden. Bei weiteren Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Fassadendämmung, Balkonanbau) kann die Miete insgesamt maximal um 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden, wenn die Miete zuvor über 7 Euro/m² lag, und maximal 2 Euro/m² bei niedrigerer Ausgangsmiete​​.

Besonderheiten bei der Umlage von Wärmepumpen-Kosten: Bei der Installation einer Wärmepumpe können Vermieter die vollen Kosten nur umlegen, wenn eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von über 2,5 nachgewiesen wird. Liegt die JAZ darunter, dürfen nur 50% der Kosten umgelegt werden​​.

Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden: Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, die im Rahmen einer energetischen Sanierung anfallen, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Vermieter müssen die umlegbaren Kosten getrennt ausweisen​​.

Ankündigung von Sanierung und Mieterhöhung: Vermieter müssen eine Sanierung und die daraus resultierende Mieterhöhung mindestens drei Monate vor Beginn ankündigen​​.

Modernisierungskosten: Vermieter dürfen 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, jedoch nur bis zu 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren​​.

Mieterhöhung bei Indexmiete: Bei einer Indexmiete können Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umgelegt werden​​.

Schutz der Mieter bei Wärmepumpen-Einbau: Um Mieter vor hohen Kosten bei ineffektiven Wärmepumpen zu schützen, dürfen Vermieter die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn die Jahresarbeitszahl über 2,5 liegt​​.

Wirtschaftliche Härte als Einwand: Mieter können eine wirtschaftliche Härte geltend machen, wenn die zu erwartende Mieterhöhung für sie unzumutbar wäre​​.

Mieterhöhung nach Kernsanierung: Nach einer Kernsanierung, deren Kosten mindestens einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entsprechen, dürfen Vermieter die erste Miete frei festlegen​​.

Nicht jede Modernisierung auf Mieter umlegbar

Allerdings darf auch nicht jede Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umgelegt werden. Modernisierungen, die das Ziel haben, Primärenergie zu sparen (ökologisches Heizsystem, Solaranlage etc.) oder neuen Wohnraum zu schaffen (Anbau) müssen vom Vermieter selbst getragen werden – können also NICHT auf die Mieter umgelegt werden.

Das Problem dabei: Spart die eigentlich nicht umlagefähige Maßnahme zusätzlich Endenergie ein (geringerer Verbrauch), dann ist der Vermieter dazu berechtigt, die Kosten in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter umzulegen.

Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich

Seit der Mietrechtsreform, die am 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, gelten sog. Kappungsgrenzen. Das bedeutet konkret: Innerhalb von 16 Jahren dürfen die Mietkosten nach eine Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden, wenn die Miete zuvor bei über 7 Euro / m² lag. Bei einer niedrigeren Ausgangsmiete wären maximal zwei Euro Erhöhung pro Quadratmeter Wohnfläche zulässig.

Gut zu wissen: Mieterhöhungen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, können unabhängig von der Mietpreisbremse erfolgen. Auch die Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete wird nicht angerechnet. Wurde im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, können Kostenumlagen nach Modernisierungsmaßnahmen unzulässig sein. Gleiches gilt, wenn der Ausschluss einer solchen Umlage vertraglich zwischen Eigentümer und Mieter definiert wurde.

Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen Vermieter dauerhaft auf die Jahresmiete ihrer Mieter umlegen. Öffentliche Förderungen und Zuschüsse sind ebenso wie Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen von der Umlage abzuziehen.

1. Bei kleineren Maßnahmen, die ein Vermieter auf die Mieter umlegt, muss dieser jene Kosten, die innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren entstehen, anrechnen.
2. Hat ein Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung gemäß vereinfachten Verfahren geltend gemacht, darf er innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums die Miete nicht weiter erhöhen. Eine Ausnahme gilt bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen sowie solchen, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden – aber nur sofern die letzte Modernisierungsmieterhöhung über zwei Jahre zurückliegt.

Was bedeutet vereinfachtes Verfahren?

Sollten die Modernisierungskosten 10.000 Euro pro Wohneinheit nicht übersteigen, können Vermieter pauschal 30 % von em geltend zu machenden Betrag für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen abziehen.

Mieterhöhung muss angekündigt werden

Sobald die Modernisierung durchgeführt wurde, müssen Vermieter die entstandenen Kosten schriftlich erklären und darauf basierend die Mieterhöhung geltend machen. Mieter müssen die erhöhte Miete erst drei Monate nach Eingang der sog. Erhöhungserklärung zahlen.

Im Übrigen muss auch der geplante Umbau rechtzeitig (spätestens drei Monate vor Beginn) angekündigt werden. In den Schreiben sind auch die voraussichtlichen Kosten zu nennen. Lediglich sehr kleine Maßnahmen – sog. Bagatellmaßnahmen – wie der Einbau eines Wasserzählers müssen Vermieter nicht zwingend ankündigen. Allerdings darf die Gesamtmiete hierbei nicht um mehr als 5 % steigen.

Müssen Mieter Modernisierung dulden?

Für gewöhnlich müssen Mieter Modernisierungen tatschlich einfach aktzeptieren. Allerdings gibt es wie so oft Ausnahmen. So können sich Mieter gegen eine geplante Maßnahme wehren, wenn dadurch eine besondere Härte entstehen würden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vermieter kurz vor dem Auszug einer Mietpartei modernisiseren oder im Winter die Fenster wechseln möchte.

Auch bei Krankheit und in speziellen Lebenssituationen (z. B. der Schwangerschaft) können Mieter erfolgreich gegen Modernisierungsmaßnahmen angehen. Dazu muss man sich jedoch unmittelbar nach Eintreffen der Modernisierungsankündigung beim Vermieter melden und diesem die persönliche Situation schildern.