Instandsetzung, Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung: Begriffe, die gerne miteinander vermischt werden – teilweise zurecht, oft jedoch zu unrecht. Lernen Sie die Unterschiede kennen.
Modernisierung, Renovierung & Sanierung
Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Modernisierung und Renovierung oft durcheinandergebracht. Juristisch betrachtet handelt es sich jedoch um zwei unterschiedliche Maßnahmen mit klarer Abgrenzung.
Was ist Modernisierung?
Bei der Modernisierung werden bestimmte Ausstattungsmerkmale einer Immobilie auf den neuesten Stand gebracht. Dies ist beispielsweise bei der Erneuerung einer veralteten Heizung, dem Einbau von isolierten Fenstern und Türen, der Installation eines Fahrstuhls oder auch der Einbau eines Smart-Home-Systems der Fall. Auch die Optimierung gewisser Sicherheitsstandards im Bereich Einbruchschutz kann zur Modernisierung gezählt werden.
Solche Maßnahmen sind wertsteigernd und können langfristig sowohl die Wohnqualität als auch die Energieeffizienz verbessern. Der Begriff Modernisierung spielt ürbigens eine zentrale Rolle bei der Frage, welche Kosten Vermieter auf die Mieter umlegen können.
Was ist eine Renovierung?
Hierbei handelt es sich in der Regel um rein optische Maßnahmen, die dem Erhalt eines gepflegten Erscheinungsbildes dienen. Typische Beispiele sind das Streichen von Wänden, das Abschleifen von Parkett oder das Tapezieren. Diese Maßnahmen sind werterhaltend, verändern also nicht den Gebrauchswert oder die technische Qualität der Immobilie.
§ 555b BGB definiert eine Modernisierung wie folgt:
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Unterschied Instandhaltung und Instandsetzung
Von einer Instandsetzung ist immer dann die Rede, wenn Bauelemente und Einrichtung auf den Stand gebracht werden, der zum Zeitpunkt der Wohnungs- oder Hausübergabe/-übernahme vorherrschte. Einfach ausgedrückt: Wenn etwas kaputt geht oder deutlich an Wert einbüßt, wird es (wieder) instandgesetzt.
Vermieter sind sogar gesetzl. dazu verpflichtet, den Wohnstandard zu halten und entsprechend für die Kosten der Instandhaltung aufkommen. Die Kosten sind also durch die Miete gedeckt und können in der Regel nicht gesondert auf die Mieter umgelegt bzw. für eine Mieterhöhung herangezogen werden – auch nicht in Form von Betriebskosten.
Eine Ausnahme bilden jedoch Wartungskosten für Heizung, Aufzug, Gartenpflege und Co. Insbesondere die laufenden Kosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) müssen nicht gesondert vertraglich geregelt werden und sind von Mietern zu dulden.
Was versteht man unter Sanierung?
Die Sanierung ist in der Regel umfassender als eine Instandsetzung. Ein klassisches Beispiel ist die Kernsanierung, bei der auch in die veraltete Bausubstanz eingegriffen wird. Allerdings ist die Modernisierung meist Teil einer umfangreichen Sanierung. Hier beginnen sich die Begrifflichkeiten entsprechend zu vermischen / ergänzen.
- Dachsanierung
- Fassadensanierung
- Energetische Sanierung
- Fassadensanierung
- Fenstersanierung
- Deckenbalkensanierung
Auch nach der Sanierung werden die Mieten in vielen Fällen erhöht. Zugleich sinken jedoch die Nebenkosten – zum Beispiel aufgrund der Energieeinsparung bei der Warmwasserversorgung und Gebäudeheizung.
Kurz zusammengefasst: Renovierung verschönert, Modernisierung verbessert, Sanierung erneuert die Substanz.
Förderung fast immer möglich
Bei der Sanierung denkmalgeschützter Altbauten werden Eigentümer ggfs. von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, den Landesdenkmalämtern sowie der örtlichen Denkmalschutzbehörde finanziell unterstützt.
Für 2024 gibt es in Deutschland aktualisierte Förderungen für die Modernisierung, Instandsetzung und Sanierung von Gebäuden. Dazu zählen insbesondere Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und Umstellung auf erneuerbare Energien.
Die Zuschüsse für einzelne Maßnahmen wie Heizungstausch können über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Die Fördersätze variieren je nach Maßnahme, mit einem Grundfördersatz von bis zu 20 % der Kosten. Wichtig ist, dass die Anträge gemäß den neuen Richtlinien gestellt werden
Die staatliche Förderbank unterstützt ferner den altersgerechten Umbau sowie die Implementierung von Sicherheitssystemen. Zur Verfügung stehen sowohl direkte Zuschüsse als auch zinsgünstige Förderkredite.
Welche Modernisierungskosten & Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?
Bei Modernisierungen und Sanierungen spielen nicht nur bauliche und rechtliche Fragen eine Rolle – auch der steuerliche Part spielt für Eigentümer und Investoren ein nicht unwichtiger Teil. An dieser Stelle stellt sich di Frage, ob und in welchem Umfang Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Dies hängt davon ab, wie die baulichen Maßnahmen eingeordnet werden. Folgende Unterscheidung kann daher getroffen werden:
Erhaltungsaufwand
Hierunter fallen Maßnahmen, die dem Erhalt des Gebäudes dienen oder den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, ohne dabei grundlegende Änderungen vorzunehmen. Beispiele sind der Austausch einer defekten Heizungsanlage gegen ein gleichwertiges Modell oder die Reparatur des Daches.
➝ Vorteil: Erhaltungsaufwand kann in voller Höhe sofort oder auf mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgesetzt werden.
Herstellungskosten
Werden durch die Baumaßnahmen neue Nutzungsmöglichkeiten geschaffen oder der Standard der Immobilie erheblich verbessert, spricht man steuerlich von Herstellungskosten. Dazu zählen der Anbau eines Balkons, die erstmalige Installation eines Aufzugs oder der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum.
➝ Nachteil: Herstellungskosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen über die Abschreibungsdauer (AfA) verteilt werden – in der Regel über mehrere Jahrzehnte.
Steuerliche Vorteile für Eigentümer und Investoren
- Direkte Steuerersparnis durch Absetzbarkeit von Erhaltungsaufwand
- Langfristige Abschreibungen bei Herstellungskosten (AfA)
- Zusätzliche Förderungen und Sonderabschreibungen bei energetischen Sanierungen oder Denkmalschutz
- Kombination aus staatlichen Zuschüssen (z. B. KfW, BAFA) und steuerlichen Vorteilen möglich
Für Investoren kann eine gezielte Modernisierungsstrategie steuerlich äußerst attraktiv sein: Kurzfristig sinkt die Steuerlast, langfristig erhöht sich dadurch die Wertensteigerung einer Immobilie.